이 평가는 책상이 아니라
340개 공간에서 나왔습니다
컨설팅 회사가 만든 체크리스트가 아닙니다. 직접 계약하고, 공사하고, 열고, 운영하고, 때로는 접으면서 확인한 것들을 지표로 옮겼습니다.
2015년 이후 직접 기획·개발·운영에 참여한 공간 누계, 2026년 7월 기준. 지점 수는 브랜드 운영 기준의 근사치이며, 시점에 따라 변동할 수 있습니다.
직접 만들고 운영해 온 브랜드
평가에 들어간 14개 수익모델은 대부분 아래 브랜드로 실제 운영해 본 것들입니다. 만들어만 보고 넘긴 모델이 아니라, 매출과 민원과 재계약까지 겪어 본 모델을 기준으로 삼았습니다.
공백 空白
공실 진단부터 모델 기획, 구축, 운영 지원까지 전 과정을 맡는 본 사업입니다. 이 평가 체계를 만들고 운영합니다.
쏘플파티룸
전국 약 120개 지점 규모로 운영해 온 파티룸 브랜드입니다. 예약형 모델의 수요 패턴과 운영 리스크 대부분이 여기서 확인됐습니다.
밍글
모임과 커뮤니티 수요를 다루며 시간대별 이용 편차와 재방문 구조를 확인한 브랜드입니다.
소셜팩토리
초기 공간 사업의 출발점으로, 소규모 공간의 회전율과 무인 운영 가능성을 실험한 경험이 남아 있습니다.
공개 브랜드만 표기했습니다. 소유·운영 관계가 확인되지 않은 브랜드는 싣지 않습니다.
어떤 공간들을 다뤄 왔는가
층과 용도, 면적이 제각각인 공실들이었습니다. 각 유형에서 무엇이 성패를 갈랐는지가 지금 평가의 지표와 가중치로 남아 있습니다.
지하 유휴 공간
임대가 가장 어려운 구간입니다. 층고와 환기, 습기 이력, 그리고 진입 동선이 모델 선택을 좌우했습니다.
상층부 상가
가시성이 낮은 대신 임대료가 낮습니다. 예약 기반 모델처럼 ‘찾아오는 수요’를 다루는 모델이 맞았습니다.
노면 상가
임대료 부담이 큰 만큼 회전율이 관건이었습니다. 무인 운영과 결합했을 때 손익분기가 낮아졌습니다.
루프탑·테라스
계절 편차가 크고 소음 민원이 잦습니다. 실내 모델과 결합한 하이브리드 구성이 필요했습니다.
분할 활용 공간
한 업종으로 채우기 어려운 면적은 구역을 나눠 복합형으로 구성할 때 가동률이 올라갔습니다.
설비 제약 공간
전기 용량과 급배수가 모델을 먼저 제한했습니다. 게이트를 앞으로 당긴 직접적인 이유입니다.
공실을 수익 공간으로 전환한 결과
아래는 공개 가능한 사례의 성과 범위입니다. 모든 수치는 공실 당시 기대할 수 있었던 임대료와, 개발 후 월평균 매출을 비교한 값입니다.
상층부 공실 → 예약형 공간
- 가시성이 낮은 상층부의 약점을 예약 기반 수요로 대체
- 주말·야간 중심의 시간대 설계로 가동률 확보
대형 공실 → 구역 분할 복합형
- 한 업종으로 채우기 어려운 면적을 구역별로 분리
- 시간대가 다른 모델을 결합해 유휴 시간 축소
노후 상가 → 무인 결합 공간
- 인건비 구조를 낮춰 손익분기 가동률을 크게 하향
- 설비 제약을 먼저 해소한 뒤 모델을 확정
공실 당시 기대 임대료 대비 개발 후 월평균 매출 기준이며, 산정 기간은 상담 시 안내합니다. 과거 실적은 수행 역량에 관한 것으로 개별 평가 결과의 정확성을 보증하지 않습니다. 사례별 조건이 다르므로 동일한 결과를 보장하지 않습니다.
실패가 만든 항목들
평가 지표 가운데 상당수는 잘된 프로젝트가 아니라 막혔던 프로젝트에서 나왔습니다. 아래는 그중 공개할 수 있는 예입니다.
이 실적이 무엇을 뒷받침하고,
무엇을 뒷받침하지 않는가
레퍼런스를 앞세우는 회사는 많습니다. 그래서 이 자리에서 한 가지를 분명히 구분해 두려고 합니다.
뒷받침하는 것
지표와 가중치가 실제 현장에서 검증된 항목이라는 점, 그리고 평가 이후 실행 단계에서 무엇이 필요한지 아는 상태로 진단한다는 점입니다. 도면만 보고 판단하는 평가와의 차이가 여기서 나옵니다.
뒷받침하지 않는 것
이 산식이 성패를 얼마나 정확히 예측하는지는 별개의 문제입니다. 과거 프로젝트들은 이 체계가 만들어지기 전에 수행돼 사전 점수를 받은 적이 없기 때문입니다. 예측력은 소급 채점과 예측-실적 대조로 지금 검증하고 있습니다.
두 가지를 섞어 말하면 평가가 실적을 후광으로 쓰는 마케팅이 됩니다. 그렇게 되는 순간 이 서비스의 가장 큰 차별점인 검증 가능성을 스스로 버리게 됩니다.
여기까지 온 과정
같은 기준을 내 공간에 적용하면 어떻게 나올까요
무료 자가진단으로 예비 점수와 모델 순위를 먼저 확인해 보세요.