평가 체계

계산을 공개합니다

평가의 권위는 결과를 감추는 데서 오지 않습니다. 어떤 기준으로 무엇을 재고, 어디까지가 이 평가의 한계인지를 모두 공개합니다.

설계 원칙

다섯 가지 원칙

탈락 우선

가능성을 탐색하기 전에 결격 사유부터 확인합니다. 점수가 높아도 소방 기준을 맞출 수 없는 공간은 진행하지 않습니다.

증거 기반

같은 정보라도 출처에 따라 다른 무게를 둡니다. 공적 서류와 구두 진술이 같은 점수가 될 수 없습니다.

보수적 산정

추정이 필요한 항목은 항상 낮은 쪽 값을 씁니다. 낙관은 시나리오의 하나일 뿐 기본값이 아닙니다.

재현 가능

누가 평가하더라도 같은 자료에서 같은 점수가 나오도록 산식·가중치·판정 기준을 고정하고 버전으로 관리합니다.

계산과 해석의 분리

점수는 엔진이 산출하고, 해석과 권고는 전문가가 더합니다. 산출된 점수를 사람이 수기로 조정하지 않습니다.

STEP 2

하드게이트 12 — 통과 조건이지 감점 항목이 아닙니다

가중평균 점수가 치명적 결함을 덮어 버리는 일을 막기 위해, 열두 가지 결격 항목은 점수와 별개로 먼저 판정합니다. 해소할 수 없는 절대게이트 3개는 미해소 시 평가를 진행하지 않고, 공사·인허가·계약으로 풀 수 있는 조건게이트 9개는 해소 조건과 개략 비용, 기간을 명시한 채 평가를 계속합니다.

No	게이트	구분	확인 내용
G1	위반건축물	조건	위반건축물 등재 여부와 원상복구·추인을 통한 해소 가능성
G2	용도 적합성	조건	용도지역·건축물 용도가 검토 모델에 맞는지, 용도변경이 가능한지
G3	소방·피난	조건	피난 동선과 소방 기준 충족 가능성, 다중이용업 해당 여부
G4	구조 안전	절대	하중·균열·노후 등 구조적 중대 결함 여부
G5	누수·침수	조건	최근 누수·침수 이력과 원인 해소 여부
G6	전기 용량	조건	모델의 소요 전력 대비 계약 전력과 증설 가능성
G7	급배수·정화조	조건	급배수 배관과 정화조 용량 (F&B 계열 필수 확인)
G8	냉난방·환기	조건	냉난방·환기 설비 현황과 증설 여지
G9	출입·접근	절대	엘리베이터·계단 폭·보행 동선의 구조적 최소 기준
G10	소음·민원	조건	인접 세대·용도 구성에 따른 소음·진동 민원 리스크
G11	권리관계·동의	절대	소유 구조, 임대차 관계, 용도 활용에 대한 소유자 동의
G12	최소 사업 조건	조건	면적·임대료·계약 기간이 모델의 하한 조건을 넘는지

조건게이트의 해소 비용은 감점이 아니라 경제성 검증의 초기 투자비로 산입합니다. 결격의 무게를 감이 아니라 회계로 다루기 위해서입니다. 무료 자가진단에는 이 가운데 스스로 답할 수 있는 6개를 발췌해 적용합니다.

STEP 3

10개 영역 57개 지표

게이트를 통과한 공간은 모델과 무관하게 갖춰야 할 기초 체력을 평가받습니다. 굵게 표시한 네 영역은 핵심 영역으로, 어느 하나라도 만점의 40%에 미치지 못하면 종합점수와 무관하게 판정 상한이 ‘보류’로 제한됩니다.

평가 영역	지표 수	가중치	주요 확인 내용
입지·접근성	7	14	대중교통·도보 접근, 가시성과 간판 노출, 주차 여건, 진입 동선
상권·수요	6	14	배후 인구와 유동 특성, 수요 시간대 분포, 상권의 성장·쇠퇴 방향
건물·물리 조건	8	13	전용 면적과 형상, 층고, 기둥·구조, 채광·개구부, 하중 여유
법규·인허가	6	12	용도지역·건축물 용도의 모델별 적합성, 인허가 난이도, 규제 제약
설비 인프라	7	11	전기 용량, 급배수, 냉난방·환기, 통신, 증설 가능성
안전·보안	4	6	소방 설비 수준, 방범·출입 통제, 야간 안전
비용·임대 조건	5	12	임대료·관리비 수준, 보증금, 계약 기간과 조건의 유연성
경쟁 환경	5	8	동종 시설 밀도, 대체재, 차별화 여지
운영 여건	5	6	소음·민원 리스크, 관리 동선, 무인 운영 가능성
확장성·유연성	4	4	용도 전환 여지, 증설·분할 가능성, 재계약 조건

지표별 정의와 척도의 최종 원천은 SMFI 워크북이며, 개별 지표의 채점표 전문은 정밀진단 보고서에서 전부 공개합니다.

STEP 4

14개 수익모델

같은 공간이라도 모델에 따라 중요한 조건이 다릅니다. 촬영 스튜디오에 층고가 결정적이라면, 무인 리테일에는 관리 동선과 방범이 앞섭니다. 모델마다 다른 가중치 매트릭스를 적용해 순위를 냅니다.

둘 이상의 모델을 시간대나 구역으로 나눠 결합하는 하이브리드 조합도 함께 검토합니다.

예약형 공간대여

7개 모델

파티룸, 키즈파티룸, 게임·오락룸, 스테이·숙박형, 촬영 스튜디오, 연습실, 라운지·세미나룸

무인 F&B · 리테일

3개 모델

무인 카페, 무인 리테일, 셀프 사진관

체험형

1개 모델

체험·원데이클래스

옥외 활용

1개 모델

루프탑·테라스

입점·전대형

1개 모델

운영 사업자 유치 후 전대

복합형

1개 모델

시간대·구역 분리 운영

산식

종합점수와 신뢰도는 함께 읽습니다

평가가 산출하는 최종 수치를 공간수익화 적합지수, 영문으로 SMFI(Space Monetization Fit Index)라고 부릅니다. 아래 산식으로 계산한 0~100 사이의 값이며, 뒤에 붙는 숫자는 체계의 버전입니다.

S_j = 0.30 × B + 0.45 × M_j + 0.25 × E_j − P_j

B는 10개 영역 57개 지표의 공통 기반 점수, M은 모델 j의 가중치를 적용한 모델별 적합 점수, E는 경제성 점수, P는 감점항입니다. 각 항은 100점 만점으로 환산합니다.

증거등급은 점수를 깎지 않습니다

이전 버전은 자료의 등급을 점수에 곱해 감점했습니다. 그러면 ‘조건이 나쁘다’와 ‘조건을 모른다’가 한 숫자에 섞여, 자료 준비가 부족한 공간은 실제 조건과 무관하게 점수가 무너집니다. 그래서 2.1에서는 둘을 분리했습니다. 점수는 보수적 산정 원칙만으로 내고, 증거등급은 신뢰도 지수가 되어 점수 옆에 함께 표기됩니다.

등급	자료의 성격	계수	대표 예시
A	공부·공적 서류	1.00	등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 인허가 서류
B	실측·현장 확인	0.75	현장 실사 측정값, 사진·영상 기록, 설비 명판 확인
C	당사자 진술·간접	0.50	임대인·관리인 구두 확인, 매물 광고 정보
D	추정치	0.25	유사 사례 기반 추정, 미확인 가정값

법규·안전·권리관계 계열의 핵심 지표는 A 또는 B등급 자료를 요구하며, 충족되지 않으면 점수를 내기 전에 자료 보완 단계로 되돌립니다. 무료 자가진단은 응답 전체가 C등급이므로 신뢰도가 구조적으로 낮게 표시됩니다.

판정

판정 밴드와 다음 행동

판정	구간	의미와 표준 다음 행동
적합	80 이상	우선 검토 대상입니다. 상위 모델의 실행 설계(견적·일정·운영 구조) 단계로 진행을 권고합니다.
조건부 적합	65 ~ 79	명시된 조건의 해소를 전제로 검토할 수 있습니다. 조건 해소 견적을 확인한 뒤 재산정하거나 진행을 판단합니다.
보류	50 ~ 64	현재 조건에서는 진행 근거가 부족합니다. 지목된 약점 영역을 개선하거나 자료를 보강한 뒤 재평가합니다.
부적합	50 미만	검토 모델 전반에서 사업성이 확인되지 않았습니다. 개발 대신 임대 조건 재설계나 매각 등 대안 검토를 권고합니다.

모든 밴드에 공통으로 적용되는 해석 규칙 — 종합점수는 검토 모델 사이의 상대적 우선순위와 위험 신호를 요약한 값이며, 성공 확률이나 수익의 보증이 아닙니다. 핵심 영역 최저선에 걸린 모델은 점수와 무관하게 판정 상한이 ‘보류’로 제한됩니다.

한계

이 평가가 하지 못하는 것

한계를 적는 것이 이 페이지의 마지막 항목인 이유는, 감춘 한계가 결국 신뢰를 무너뜨리기 때문입니다. 아래 네 가지는 현재 체계가 안고 있는 제약이며, 관리 방법과 함께 공개합니다.

판정 경계값은 아직 실측 보정 전입니다80·65·50이라는 경계는 설계 단계의 전문가 설정값입니다. 과거 프로젝트를 착수 전 조건으로 다시 채점하는 소급 채점과, 평가 이후 실제 성과를 대조하는 예측-실적 대장이 쌓이는 대로 실측 기반으로 조정하고 이력을 버전으로 남깁니다.
실적은 수행 역량의 증거이지 예측력의 증거가 아닙니다340개가 넘는 공간을 운영한 경험은 지표를 만든 근거이지, 이 산식이 성패를 얼마나 잘 맞히는지에 대한 증거는 아직 아닙니다. 두 가지를 섞어 말하지 않습니다.
평가는 특정 시점의 스냅숏입니다상권과 규제는 변합니다. 결과의 유효기간을 보고일로부터 6개월로 정하고, 이후 진행을 재개할 때는 변동 항목만 갱신하는 경감 수수료 재평가를 제공합니다.
평가자가 이후 사업의 수행사를 겸합니다구조적인 이해상충입니다. 없앨 수 없으므로 공개하고 통제합니다. 판정 불변 원칙, 수기 조정 금지, 채점표 전면 열람, 판정 분포 집계·공시가 그 장치입니다.

통제 장치 자세히 보기

기준을 봤다면, 이제 내 공간에 적용해 보세요

같은 산식으로 계산한 예비 점수를 3분 안에 확인할 수 있습니다.

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